いざ家を建て替えようとしても情報収集に時間がかかり、費用も心配で手続きも煩雑そうと、ついついまた今度…となってしまいがちですよね。

突然の災害や家庭の事情などで、早急に建て替えが必要になることもあります。何から手を付ければいいのか、途方に暮れる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

建て替えにあたり、真っ先に気になるのが建て替え費用の相場。今回は、土地があり家の建て替えをお考えの皆さまに、工事の内容や家の建て替えを安くする方法についてお伝えしたいと思います。

家の建て替えとはどういったことをする？

家の建て替えとは、既に建っている住宅を解体し更地にした後、新たな家を建設すること。それは今住んでいる家だけに限りません。例えば相続した実家の建て替えや、古い家屋がついた土地を購入した場合など、様々なケースがあります。家を建て替えるにあたり必要なのが綿密な計画です。

まずは建て替えの目的と予算をはっきりさせること。そして工事中、家財道具の置き場所や仮住まいをどうするかを計画。
事業者を決定し、建築許可を取得、家屋を取り壊したあとは地盤調査や地盤改良工事が必要になることも。基礎工事を実施し、その上に家のフレームを建て配管・電気工事を施し、外装と内装に続きます。全体を仕上げて外構を整え、終了。
以上が一般的な流れです。

家の建て替えは長丁場です。準備期間として4ヶ月前後、工事期間として3〜8ヶ月、時には1年以上かかることもあります。
忘れてならないのが、ご近所への配慮ですね。解体も建築も、大きな音を伴ったり埃が舞ったりしてしまいます。大型の作業車が道をふさぎ、迷惑をかけることも。工事は早朝や夜間、土日祝日を避けて下さい。
あらかじめご近所に挨拶し、工期などを知らせておくと良いでしょう。

【土地あり】家の建て替え費用の相場は？

家の建て替え費用は、いったいどのくらいかかるのでしょうか。家を解体して建設することだけを考えがちですが、実はその他にも様々な費用がかかってしまいます。「思っていたよりもお金と時間がかかった」と驚く方が多いのも事実。どの部分にどのくらい費用がかかるのか、その相場を知っておくことは重要です。

費用の総額は、建築会社やハウスメーカーと間取りやプランの打ち合わせをしてはじめて算出されます。建築工法や資材、事業者や地域によって大きな違いがあるので注意しましょう。一般的に、首都圏などよりは地方の方が安くなります。お住いの地域の建て替え費用の相場を知るためには、情報収集がカギとなるでしょう。

また、土地がある場合と無い場合では、家の建て替え費用に一千万円近くの差があるとも言われています。土地をお持ちの方は相対的に安く建て替えでき、その分を住宅建設費用に上乗せすることも可能となりますね。

それでは、家の建て替えに必要な費用をひとつひとつ見てみましょう。

解体工事費用

建て替えの時に必要になるのが、古い家屋の解体工事です。一般的に、解体費用は60～100万円といわれています。

家屋の構造や広さにより解体工事費用が異なります。参考までに、木造住宅は一坪あたり3～5万円、鉄骨造は5～7万円、鉄筋コンクリートは6～8万円が相場と言われています。しかし、住宅の構造や外構の有無、設備、地域などによって費用に大きく違いが出るので一概には言えません。

更地にした後は、地盤の状態を確認するため、地盤調査をする必要があります。調査の相場は5～25万円。地盤の改良が必要になれば地盤改良工事費用が発生します。また、境界が不明確な場合には測量費用も必要になります。

住宅建築費用

2021年に国土交通省が実施した「住宅市場動向調査」によると、建て替え費用の平均金額は3299万円でした。独立行政法人・住宅金融支援機構が提供している長期固定金利「フラット35」の2020年利用調査では、住宅建設費の平均は3532.5万円、平均住宅面積は約37.63坪という結果でした。住宅資材は年々高騰しており、建て替えには4000万円以上かかるというデータもあります。

建て替え予算を決める時は、世帯年収の6.5倍を目安にすると良いそうです。住宅ローンの返済が収入の25％以下に抑えることができ、返済不能という事態に陥らないと言われています。

面積別の建て替え費用相場

建て替えにかかる費用は、物件の坪数や地域によって変動します。従って価格帯に大きな幅がありますが、一般的な目安として、20坪の場合は1,500万円から2,500万円、30坪の場合は約3,000万円、40坪の場合は3,500万円から4,500万円程度と言われています。

また、建て替え工事の内容や設備のグレード、屋上やバルコニーの有無によっても価格が大きく変動します。工事内容や設備をシンプルなものにすれば費用を抑えることができ、1000万円以下で建て替えすることも可能となるでしょう。

建物の階数による費用相場

建物の階数によっても、建て替え費用の相場に違いがあります。実は、平屋の建設費用は2階建てよりも割高となることをご存知でしょうか。その理由は、平屋専用の建築材料が少ないことにあります。

最も費用を抑えることができるのは、長方形に近い総2階建て。同じ二階建てでも、凸凹があったり、母屋から突き出た下屋があるなど、複雑な形状になるほど工事費用が高くなります。また、3階建ては2階建てより面積が広くなるため、建て替え費用も膨らみます。

諸費用

建て替え費用は、住宅建築以外にも必要です。その内容は、建て替えの時にかかる様々な税金、各種保険料、工事の間の仮住まいにかかる費用など。建て替え資金を準備する時は、これらの費用も含めて計画しましょう。

印紙税

印紙税とは、住宅を建設する際に作成する「工事請負契約書」に貼り付ける収入印紙代のことです。相場は1万円ほどですが、契約書に記されている金額によって収入印紙代が変わるので把握しておきましょう。住宅ローンを借りる時にも印紙税がかかります。

登録免許税

建て替えた住居の所有者を示すために登記登録する際、登録免許税がかかります。登記費用は不動産の価値により変動しますが、だいたい20万円前後必要になると考えておきましょう。詳細はコチラをご覧ください。

不動産取得税

不動産取得税とは、新しく不動産を所有した際に課税されるもの。家の建て替えは新しい家を所有することになるので、不動産取得税の納税義務が生じます。

納税は1度だけで、建て替えが終わって半年から1年の間に納付書が送付されます。不動産取得税の計算方法は「固定資産税評価額×税率（4％）」ですが、2024年3月31日までの期間は税率が3％に軽減されています。建て替え費用が1200万円以下の場合は不動産取得税は免除されるという特例措置もありますが、いつまで適用されるのか注意しましょう。

火災保険料、地震保険料

火災や震災など、いざという時に備えておきたいのが火災保険や地震保険。補償内容により差がありますが、相場は15万円から25万円ほど。今はネットで簡単に価格や内容を比べることができるので便利ですね。安ければ良いというものではないので、どこまでカバーするのか、必要性を見極めて考えましょう。

ローン手数料

ローン手数料とは、住宅ローンを組む際に銀行などの金融機関に支払う手数料です。その金額は、契約内容や借入金額などにより異なりますが、相場は数万円から数十万円と言われています。

住宅の建て替え費用全てを自己資金で賄うのは理想ですが、なかなかそうはいきません。自己資金の割合は平均で55.4%。資金の約半分を住宅ローンで準備する人が多いのが現状です。住宅ローン手数料に加えて、金銭消費貸借契約書に課税される印紙税もあるので忘れないようにしましょう。

仮住まいや引越し費用

家を建て替える間、必要なのが「仮住まい」。建て替え工事は、規模によっては1年半以上かかるほど長期に及びます。家が完成するまでの間、仮住まいに引っ越しして生活しなければなりません。職場や学校などの便利の良い場所で賃貸住宅を探す人も多いでしょう。仮住まいの準備や引っ越し費用として100万円以上かかるケースが多いようです。

仮住まい費用を抑えるためには、実家や親戚、知人の家に一時的に住んだり、古い家具を処分するなど、様々な工夫が考えられます。家の建て替えを計画する時は、仮住まいについてもしっかり計画を立てましょう。

家の工法の種類と費用相場

日本の家屋は様々な工法によって建設されており、デザインや規模がそれぞれ違っています。これほど多くの工法を使って住宅建設がされているのは日本だけ、という説もあるほど。家をどのような工法で建設するかによって、費用の相場に違いが生じます。ここでは、住宅建設の代表的な工法として木造軸組工法・鉄筋コンクリート造・鉄筋造・ツーバイフォー工法を挙げ、それぞれの特徴や相場についてまとめました。

木造軸組工法（在来工法）

木造軸組工法は在来工法とも呼ばれ、日本の家屋の約8割がこの工法で建てられていると言われています。30坪の住宅を建てた場合の相場は、本体価格で約1,500万円〜約2,100万円。解体費用や諸費用も含めると3,000万円前後となるでしょう。

木造軸組工法は、広さもレイアウトも外壁も自由度が高いのが特徴。平成以降は耐震基準を満たしており、安全性も高まりました。

鉄筋コンクリート造（RC造）

鉄筋とコンクリートを使い、強くしなやかな建造物を建てるのが鉄筋コンクリート造。RC造とも呼ばれています。耐火性、耐震性、耐久性に優れているのが特徴。30坪の住宅を建てた場合の相場は約3,000万円〜約3,600万円、解体費用と諸費用を加えると約4,500万円前後になるでしょう。

とても個性的な外観を作ることができ、芸術的な建造物も可能。しかしコストが高くなることと、後からのリフォームがしにくいなどのデメリットもあります。

鉄骨造（S造）

鉄骨造とは、鉄骨で柱や梁などの骨組みを作る工法のことで、S造とも呼ばれています。30坪の住宅を建てた場合の相場は、本体価格が約1,500万円〜約2,100万円、解体費用や諸費用も含めると約3,000万円と言われています。

断熱性や防音性が低いというデメリットがある鉄骨造工法ですが、シロアリ被害が少なく耐震性が高い、間取りの自由度が高いなどのメリットがあり、マンションや工場など大きな建物にも使われています。

2×4工法（ツーバイフォー工法）

アメリカやカナダなどの住宅は、その9割が2×4（ツーバイフォー）工法で建設されています。2インチ×4インチの角材を用いて柱を組み、合板などのパネルで壁を作り上げていく工法で、高断熱・高気密性があり、耐火性や耐震性にも優れています。

30坪の住宅を2×4工法で建設した場合の相場は、本体価格が約900万円〜約1,800万円、解体費用や諸費用を含めると約2,700万円ほどかかると言われています。

家の建て替えを安くする方法

家の建て替えには多くの資金が必要だということがわかりました。円高や物価高の影響で資材費も値上がりしており、見積時の金額が、工事終了時には大きく膨れ上がる心配もあるでしょう。できるだけ費用を抑えるには、どうしたら良いでしょうか。
まずは情報収集です。どんな新居が良いか、ご自分やご家族の希望をまとめて見積りをとりましょう。予算内に収めるためには、「譲れないもの」「無くてよいもの」「グレードを下げても構わないもの」をハッキリさせ、優先順位を付けておくことも必要でしょう。

解体費用や土地の整備費用、引っ越しや仮住まいの費用、税金などの諸経費もよく確認すること。解体工事をする際、家具などの廃棄ゴミが多ければ追加費用として請求されることがあるので、事前に処分しておくことをおススメします。家財道具を必要最低限にしておけば、引っ越し費用の軽減にもつながります。

複数の業者で検討

業者によって建て替え費用に大きな違いがあります。どんな工法や資材を使うのか、業者の得意不得意、都市部なのか地方なのか、条件によって価格に開きがでてくるのです。

建て替え相場を知るためには、できるだけ多くの業者から見積をとりましょう。見積書に書いていない追加料金の有無についてもしっかり確認すること。できるだけ費用を抑える方法として、まずこちらの予算を提示し、その範囲内で建て替えできる業者を探してみるのも良いでしょう。

そして、見積費用だけで業者を選ぶのではなく、口コミや評判を見たり、実際に施工した人の話を聞くなどの情報収集が重要なのは、言うまでもありません。

建て替え時期の調整

建て替え費用は膨らみがちですが、建て替え時期を調整すると費用軽減の可能性が高まります。建て替え業者の繁忙期に依頼するよりは、閑散期に依頼する方が費用が安くなる傾向にあるからです。

引っ越しも時期によって値段に違いがあります。引っ越し業者の繁忙期は「新年度前後の3月～5月」「異動・転勤や夏休みの7月～10月」「年末年始」などと言われており、費用が割高になります。逆に閑散期は11月や2月で、費用も安めになるそうです。繁忙期と言われる月でも、土日や祝日よりは平日の方が安く済む場合が多いようです。

また、建て替え費用は金利や税率の増減によって大きく変わります。従って、政策や経済の動向をキャッチしておくことはとても重要なのです。

まとめ

家の建て替え費用の相場や、安くする方法などについて述べました。数社から見積を取ることは知っていても、建て替え時期の見極めが重要だ、ということに驚く方も多かったのではないでしょうか。

東京2020オリンピックの準備期間中は、建設資材や人員が東京に集中しました。ちょうど同じ時期に家の建て替えをしていた知人は、業者から「資材の調達が難しくなった」と言われ、1年以内に建て替えが終わる予定だったのがさらに1年以上延びてしまいました。その間、狭い県営住宅に親子3代で住み、不自由な思いをしたそうです。オリンピックが佐世保の小さな町にも影響するんだ、と驚いたのを覚えています。

建て替えにかかる各種費用の相場についても述べましたが、こちらも政治や経済、世界情勢の影響が大きく、今後どんどん値上がりすることも考えられます。金利上昇や増税が起こる前にうまく建て替えできると良いですね。

最後に、ここでは触れませんでしたが、自治体によっては住宅建設に補助金が出ることがあります。要件を確認し賢く利用すれば、費用削減に役立つでしょう。