住宅購入を考えるとき候補にあがる中古住宅ですが
「価格は安いけどデメリットもあるの？リフォームはしないといけないの？」
と様々な疑問がわいてきます。
今回は中古住宅を購入する際の注意点や大切なポイントをまとめました。

住宅購⼊の流れ

住宅の購入はこのような流れになります。こちらの記事も読まれています
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中古住宅を購⼊したい⼟地の相場を調べる

同じような建物でもエリアによる土地価格の差で全体の購入金額が大きく変わってきます。住みたい希望のエリアを見つけたらその土地の相場を調べてみましょう。

購入時だけではなく住み始めてからの固定資産税の金額もエリアによって変わってくるので、住みたいエリアと住みたい物件の条件のバランスを考えながら決めていきたいですね。

「不動産取引価格情報検索サイト」は国土交通省が実際に不動産取引を行った人へのアンケート結果をデータベース化したサイトで、売買された価格情報が閲覧できます。

この検索サイトで、佐世保市大塔の土地は1坪あたり20万円、萩坂町の土地は1坪あたり約14〜15万円で取引されていることがわかります。

中古住宅を探す時の注意点

築年数や将来を⾒据えた間取り

中古住宅には築年数が長く経過している物件もあります。
価格が安いからとすぐに購入を決めずに、その家にいつまで住むことができそうか将来は改築が必要なのかなどをしっかりと考えましょう。

また今の生活だけではなく将来の家族構成やライフプランを見据えて間取りを決めると良いでしょう。

⼟地の⾒極め

現況渡しも多いため、近隣の境界線がはっきりしているか。
埋設された下水道など引き込み管が共有持分になっていないか。
地役権が絡む場合、私道を通らないと家に⾏けないことがある。

建築基準に違反していないか

中古住宅の中には建築基準法に違反して建てられた物件だけでなく、増築した結果建蔽率や容積率がオーバーして違法建築となった物件などがあります。

建築基準法に違反している物件は住宅ローンが通らないケースもありますので注意が必要です。

リフォームや修繕ができるか

通常法規制の範囲でリフォームや増築が可能ですが、築年数が長く経過している物件はその後の法律改正により建蔽率や容積率が今より小さくなっている場合があるため増築や改築ができない場合があるので事前の確認が大切になります。

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室内設備

内覧をした時、すべてのドアや窓がスムーズに開け閉めできるかを調べておきましょう。ドアや窓、クローゼットの収納扉などがスムーズに開閉できない場合は建物が傾いている可能性もあるので、その時は不動産会社にしっかりと確認をしましょう。

他にもクロスの剥がれや天井の雨漏りが無いかの確認も忘れないようにしましょう。

水回りの劣化状況

水回りはリフォームが必要になる場合が多い箇所の一つです。
内覧の際、キッチンやトイレは実際に水を流してみて水漏れが無いかを確認し同時に汚水臭が無いかも調べると良いでしょう。

また、築年数が古い物件は水道管が劣化している場合があります。その場合リフォーム費用が高額になるので事前に不動産会社に確認をしておきましょう。

耐震性能

地震大国の日本では物件の耐震性能も住宅購入時の大きなポイントです。

現在の耐震基準は震度６強～７程度の地震では倒壊崩壊しないという検証が行われることが定められていますが、40年以上前に建てられた物件は旧耐震基準で建てられているので大規模地震では倒壊するリスクも考えられます。

断熱性能

断熱材の使用は1989年に義務づけられました。それ以前の建物は断熱が足りなかったり全く断熱されていない住宅もあります。

断熱材は冬は暖かく夏は外からの熱を遮断する役目もあるので、無断熱の家ですと空調管理が思うようにできないことも考えられます。断熱材が使用されている物件なのか不動産会社へ確認しておきましょう。

シロアリ被害の状況

シロアリ被害は放置しておくと建物の寿命が短くなるなど大きなダメージとなるため、内覧の際に必ず「床がきしんだり一部がブカブカしていないか確認する」ことが大切です。またシロアリは湿気を好むので天井に雨漏りが無いか、窓際に羽アリの死骸が無いかもよく見ておきましょう。

補修費用は大規模になると100万円以上になるので購入前にしっかりと確認することが大切です。

ハザードマップの確認

ハザードマップには自然災害の被災想定区域や避難場所・避難経路などが記載されているので、住宅購入前に希望エリアは「危害を受ける可能性があるのか」「避難所は近くにあるのか」等を確認しておきましょう。

佐世保市土砂災害ハザードマップ（避難地図）
佐世保市避難所開設状況一覧

⼟砂災害警戒区域の確認

長崎県は土砂災害の危険箇所が全国9位と大変多い県です。可能であればこれから購入する住宅が危険な土地に建っていないか確認をしておきたいですね。

「長崎県総合防災ポータル」では地域の土砂災害警戒区域や危険個所を調べることができます。

周辺環境

中古住宅のメリットの一つに実際にその家に暮らす前に周辺の環境を知ることができることがあります。

周辺にどのような人が住んでいるのか、家の中にいるときの外からの騒音はどうかなど事前に知ることができる情報がたくさんあります。

また家の前の道を救急車や消防車が通れるか、停めておくスペースがあるかなど安心して生活できるかの確認をすることもできます。

新築住宅と⽐較した時の中古住宅のデメリット

住宅ローン控除が受けられないかもしれない

住宅ローンを組むと通常10年もしくは13年間は残高の0.7％が所得税から控除されます。しかし中古物件は条件によっては住宅ローン控除を受けることができません。※中古住宅を購入して住宅ローン控除を受けるには、1982年以降に建てられたという条件を満たす必要があります。

設備の劣化がひどい

築年数に限らず、以前住んでいた人や建築した工務店によっては物件の設備がひどく劣化している場合があります。

リフォーム費用の相場は築20年で約500万円、築30年で約800万円と言われており、購入したあと新築住宅より早くリフォームをする必要があることはデメリットとなります。

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新築住宅と⽐較した時の中古住宅のメリット

価格が安い

中古住宅の一番のメリットは新築住宅と比べて購入金額が安いことです。
新築住宅では希望のエリアに住むことは難しくても中古住宅を選ぶことでそのエリアでの生活を送ることも可能になり、同じ購入金額で新築住宅よりも大きな家を購入することができるなどのメリットがあります。

住むイメージがしやすい

中古住宅は新築住宅と違いすでに建築されているので、内覧をして自分たちが実際に住んでいる姿をイメージをすることができます。

売主がまだ住んでいる状態で内覧ができる場合もあるり、庭や駐車場もすでにあると「どのような暮らしができるか」イメージが膨らみワクワクしてしまいそうですね。

希望に合った選択肢が多い

中古住宅は新築物件に比べて決めた予算内で選べる物件の数が増えたり、駅に近い土地や商業施設に近い土地などの希望のエリアで物件を探す選択肢が多くなります。
また新築物件は多くの人に好まれる間取りで建てられることが多くなるのに対し、中古住宅を購入して希望の間取りにリフォームすることでオリジナルの間取りの家を作ることもできます。

中古住宅購⼊のポイント

場合によってはホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは住宅診断をしてくれるプロのことです。素人ではわからない床下や屋根裏のチェック、劣化の状況を診断してもらうことができます。

ホームインスペクションは5万円～7万円程の費用で第三者による専門家が診断をするので安心して依頼することができます。

既存住宅売買瑕疵保険の確認

物件購入後に欠陥が見つかった場合は契約不適合責任により売主が買主へ賠償金や修繕費を支払うことがあります。
ですが契約不適合責任の期間は売主が個人の場合3カ月ほどが一般的なのでその期間を過ぎると欠陥が見つかっても修繕費などが支払われません。

もっと長期的に瑕疵の保障をしてほしい場合は既存住宅売買瑕疵保険という保険制度を利用しましょう。保険に加入することで後日欠陥が見つかった時に保険額に見合った修繕費が支払われます。

⾃分にあった住宅ローンを組む

中古住宅は物件価格が安いことがメリットですが、物件価格の他に不動産会社への仲介手数料などの諸費用や事務手数料も必要になります。金融機関に借りることができる金額で物件を決めるのではなく、計画的に返済ができる金額で住宅ローンを組むようにしましょう。

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まとめ

住宅購入は多くの人にとって一生に一度の大きな買い物ですが、私たちは住宅購入に関する知識は少なく初⼼者です。

分からないことが多いことは当然のことなので、信頼できる地元の不動産屋さんやリフォーム会社さんに相談することから始めましょう。

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